官宣：一天两个大杀器！认房不认贷 正式落地

作者：葫芦娃

来源：大碗Pro

(资料图)

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政策的暖风，从七月份一路吹到八月份。

大喇叭天天响，小作文日日写。老乡们的心一次次被高高掉起，又一次次重重落下。

俩月都快过去了，终于盼来了真正意义上的重磅政策落地。

01

认房不认贷，正式落地！

今天下午，也就在刚刚，住建部、中国人民银行和金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定的通知》。

该通知的核心，只有一个：认房不认贷的政策，官宣落地！

其中，这份通知的原文中明确了一段话：

居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

以上这段话，最直白的解释就是：

无论你是否有房贷在还，无论你是否结清，只要你在当地无房，就算首套。按首套房支付首付，按首套利率办理按揭！

再举个例子吧。

深圳。

此前二套的评判标准是无论你在深圳有无购房，无论你过去的房贷是否已经结清，只要你有过贷款记录，就算二套，首付就是7成！

今天“认房不认贷”的政策，一旦在深圳落地，无论你在外地有多少套房子，无论你在外地有几套房贷在还，只要深圳无房，就算首套！

截止目前为止，全国四大一线城市，全都执行类似深圳的“认房又认贷”。

截止目前为止，全国80%以上的重点二线城市，全都执行类似深圳的“认房又认贷”。

自今天起，认房又认贷的政策笆篱，将逐步打开！

毫不夸张的说——这是自2016年以来，层级最高、尺度最大的购房鼓励政策！

02

第一个问题来了，会不会落地，何时落地，会在哪些城市落地？

细心的人肯定注意到了，“认房不认贷”的印发单位是住建部、中国人民银行和金融监管总局，这都属于九重霄之上的最高层。

而“认房不认贷”的落地执行单位是谁？

各级地方政府！

此外，这份文件上还提到了一句话：

“认房不认贷”作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

讲到这里，大家就开始打鼓了——上面只是把工具放进了工具箱里，并未强制要求。

用不用、何时用、谁会用，还都取决于各级地方城市。

那么，会不会还是雷声大、雨点小？

会不会还是大喇叭喊的响、落地执行慢？

会不会还是小作文写的好、没有实际动作？

我可以百分之两百肯定的说：一定不会！

今天上面把工具放进工具箱，明天开始所有城市都会急头白脸的去工具箱里“抢锤子”！

此时此刻，最盼望救市工具的是被套在山顶的购房者；

比购房者更盼望救市工具的，是被市场、融资和债务逼进死角的房企；

比开发商更盼望救市工具的，是被财政、土地和地方债逼到红线之上的各级地方城市。

看看过去曾发生的那些奇怪事情：

国家机关的人员编制减少了5%；

全国虽然没有城市投资标准债违约，但技术违约7次；

河南商丘、河北保定、黑龙江鹤岗等地发生停车供暖等事件；

哈尔滨大规模清理编外用人，清理一大批拿钱最少工作最多的人；

老人卖菜被罚10万元，大车司机两年收58张罚款，累计罚款27.5万元。

以上种种的根源是什么？

地方城市真的没钱！

类似认房不认贷这种大杀器，地方早都想用。

没用的原因，无非就以下两个：

第一，其他部门不配合。

地方住建局说，我想认房不认贷；各大银行说，我没收到通知，那就认房又认贷。

第二，上面不明确表态。

只要上面出台明确政策，哪怕一天一个推动倡导，也没人敢跳出来当出头鸟。

今天这份三部门联合印发的文件一官宣，这就正式告诉各级地方城市：

工具已入箱，下面会配合，放心大胆干！

当所有顾虑打消、政策明确出台、银行勠力配合、工具已经入箱……

作为土地卖不出去、连续入不敷出、眼看工资都快没着落的地方城市，会伸出手去掏工具？

一定会！

不怕打脸的把话扔在这里，哪怕北上广深等一线城市，也一定会全面迅速、不折不扣的落地认房不认贷！

03

第二个问题来了，认房不认贷落地之后，有没有用？

直面当下这个市场，问这个问题等于白问。

哪怕问100个人，几乎能得到99个一致的答案：没个屁用。

甚至，连理由都能出奇的一致。大环境太差、没钱、人口下滑、住房供应过剩、房地产的时代已经过去、很多二线城市已经“认房不认贷”……

但作为一个专业的研究者，想要回答清楚“有没有用”，需要先弄清楚两个前提。

第一，给谁用。

若是给诸多二线城市用，当下肯定没用。

1、绝大多数二线城市的总价，还不够高。

像这种认房不认贷的政策，真正能刺激到的就是那些高总价产品。

1000万总价的房子，若按二套算，首付动辄700万。而有了认房不认贷，按首套算，首付只要300万。首付从700万直降到300万，门槛从屁股斩到脚踝，肯定能刺激到一大波需求。

而绝大多数的二线城市，平均总价不过就是两百来万。相较之下，门槛降的不明显。

2、绝大多数二线城市的政策，已经足够宽松。

自去年底开始，二线城市已经落地一大波的首付比例下调政策。

二套首付比例，已经从过去的6-7成，下降到现在4-5成。

也就是说，有政策，首付3成；没政策，首付4成。再叠加上原本就不高的总价，有或无，相差不大。

那么，“认房不认贷”真正刺激到的是谁？

一线城市！

只有一线城市，才能感受到这波利好的汹涌冲刷！

其一，它的总价足够高；其二，它的政策足够严。

它的市场内部，堆积了大量被政策误伤的置换改善客。

想换套房，首付动辄7成起步。

一旦“认房不认贷”落地，首付直接从7成变3成，首付直接从700万降到300万，没有几个置换改善客，能抵得住这种冲击感。

我就这么说吧，历次一线城市的上涨潮，都是从首付比例降低开始的！

这是我想跟大家说的第一点：政策有没有用，关键看给谁用。

第二，还有没。

即便“认房不认贷”在一线城市落地，但想要一波大上涨，依旧远远不够。

此前我就跟大家讲过，救市讲究的是一鼓作气，要的是矫枉必须过正。

但遗憾的是，这波政策来的太晚，预期消耗太大，诸多城市的房价已经跌入警戒线之下。

此时此刻，单靠一个“认房不认贷”的政策，或许能勉强稳住市场，但远远举不起市场。

想要举起市场，还要再加一个！

加什么？

限购打开！一线城市限购门槛降低！

你想象一下，一个限购门槛降低，再加上一个认房不认贷……

原来买不了深圳上海的，现在能买了！

不仅能买了，而且还能以三成首付买！

刺激么？

刺激！

只有这俩政策搭配在一起，才能真正称得上行情浪潮。

这是我想跟大家说的第二点：政策有没有用，关键看还有没。

第三，用多久。

还是延续前面的观点，救市要的是一鼓作气、矫枉过正。

奈何前面损耗太多，后面必须要下猛药，而且还得是连续下猛药。

当下的普通人，最怕什么？

关门打狗式的诱多！

出台个利好政策，市场刚刚好转，预期刚刚恢复，第一波人刚刚进场，立即开始关门重锤。

今天出了个认房不认贷，明天搞个FZBC的专项整顿会。

因此，“认房不认贷”有没有用，关键还要看：用多久，用到什么程度。

用到什么程度，才算有用？

上涨效应已经出现，赚钱效应已经出现！

连续锤了三年，购房者都已被彻底锤怕了，只有看到上涨效应和赚钱效应出现，且政策还没有收回的时刻，才会真正进场。

这是我想跟大家说的第三点。

政策有没有用，关键看用多久。

04

以上，就是关于认房不认贷的全部内容。

其实就三点：

第一，肯定是大利好。

回顾房地产的每一轮上涨浪潮，都有一个必要前提：首付比例降低。

任何高总价的产品，必须得加得上杠杆，加得上低利率的杠杆，叠加上金融属性，才配谈行情。

这次三部门联合发文，是自2013年以来首次最高层层面的明确“首付比例降低”。

时隔十年，地产再次官宣加杠杆。

你说算不算利好？

第二，短期不一定见效。

市场惨了太久，预期耗了太多，不可能给颗糖就起来摇摆。

认房不认贷的落地，究竟有没有用，能给市场带来多大刺激，关键看三点：

1、给谁用。给一线城市用，有用；给二三线城市，不一定有用。

2、还有没。单靠认房不认贷，只能稳定市场；想要推动行情，还得搭配限购放松。

3、用多久。必须用到零星的上涨预期和赚钱效应已经出现，才称得上真正的有用。

总的来说，可以高兴，但也别高兴的太早。

具体落地的建议：

想要单纯卖房的，不着急，可以再等等。

都熬到这个时候了，也不差这会。

想要置换改善的，一定要抓紧看起来。

所谓置换改善，大都是二线城市换一线城市、非核心版块换核心版块、小面积刚需盘换高品质改善户型……而历次行情起势，都是自上而下。

一线城市先涨，再轮到二线城市；

核心版块先涨，再轮到非核心板块。

高品质改善盘，再轮到小面积刚需盘。

如果真的要有大行情，一定是你想买的那个标的先涨，再轮到你想卖的标的。

你还想等到先卖后买？啥好事儿都让你占了？

想屁吃！

就在我写这篇文章的同时，又有一个利好出台：

换购住房的退税政策，延续到2025年。

重要的并不是退税的刺激，而是政策延续到2025年！

这意味着什么？

是否是……

救市的延续性，至少会保持2年之久？

（免责声明：文章版权归属原作者及原出处所有；文章系作者个人观点，不代表叶檀财经立场。）

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