“闽系第一房企”败走深圳地产圈

在经历了一个月时间的挂牌、一整天的竞拍后，备受关注的世茂深港国际中心项目首轮司法拍卖以流拍宣告暂停。

京东法拍信息显示，7月5日上午，该项目因无人报名、无人出价而结束拍卖。但收获了超3万人围观、724人关注提醒，讨论度较高。

(资料图片仅供参考)

据悉，这是一桩被形容为“7年来司法拍卖最大估值”的拍卖案。项目起拍价约130.44亿元、评估价约163.05亿元，报名还需提供6.52亿元保证金，并且要在竞拍完成半个月内缴清拍卖余款。

京东拍卖

钛媒体APP了解到，该项目为世茂集团（00813.HK，以下简称“世茂”）于2017年底通过招拍挂拿下，彼时的成交价约239.43亿元，是深圳土拍历史上第二高总价的地块。拿下项目后，世茂极度重视，并欲将其打造成“中国第一高楼”的地标性建筑，这让公司在深圳的知名度瞬间跻身房企前列，风光无限。

但当初有多高调，如今就有多落魄，世茂深港国际中心的没落就好似世茂在深圳地产圈闯荡的缩影。据悉，体量过大、价格较高是世茂深港国际中心流拍的关键原因。

重点项目被拍卖、遭流拍，这让早已“千疮百孔”的世茂更加面上无光。二级市场方面，公司股价仍停留在2022年3月31日的收盘价4.42港元，当时世茂因无法按时披露上一年度业绩报告而被联交所停牌，如今世茂已欠下三份业绩报告未披露。

另外，世茂也从曾经的千亿房企沦为百亿级别，截至2023年7月7日，公司总市值约167.86亿港元，与巅峰时期（2020年8月31日，约1466.03亿港元）相比，缩水逾千亿港元。

十载光阴，败走深圳

世茂深港国际中心是世茂在深圳最核心的项目，但并不是公司在深圳的第一个项目。

2013年11月，世茂首次现身深圳招拍挂市场，作为一家外来房企，世茂以24.33亿元的价格一举拿下位于前海的T102-0244地块。

两年后（2015年9月）项目开建，由中建三局代建；又过了两年（2017年底）项目实现封顶；至2018年初，项目入市，命名为“世茂前海中心”，深圳人更多称之为“深圳前海世茂大厦”。

据公司官网显示，世茂前海中心是其目前在深圳唯一的项目，尚在销售状态。而此次遭流拍的世茂深港国际中心，以及另一座“超300米”的坪山世茂广场（项目名：世茂·粤湾壹号）等，均不在官网展示页。

世茂集团官网

一位不愿具名的业内人士告诉钛媒体APP，坪山世茂广场早已停工，目前项目暂无进展，具体项目的归属并不可知。

至于世茂深港国际中心也并非整体项目均被拍卖，而是其中的部分资产，即12宗土地及相关建筑，总建筑面积约24.4万平方米。安居客信息显示，世茂深港国际中心目前在售小面积公寓，均价约5.2万元/平方米。

安居客

另据深圳市住建局信息，世茂深港国际中心最近一次获批预售还是在2021年11月底，彼时欲推售186套建面约43-64平方米的公寓户型。截至目前，除16套房源“已备案”、9套房源“期房待售”外，其余房源均被“司法查封”。

深圳住建局官网

世茂深港国际中心从“顶流”到被司法查封用时不到五年，其原因在于“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”出现逾期兑付问题。

据了解，中信信托以该项目为底层资产发行信托产品，于2020年7月募集约87亿元资金，分为多期发行、项目期限36个月，主要用于支持深圳世茂深港国际中心二期公寓和一期商办的开发建设。2022年2月16日，中信信托宣布其中的57亿元项目资金遇到兑付困难，深圳世茂龙岗中心也随之停工。

世茂深港国际中心，钛媒体APP拍摄

随后世茂又因建设合同纠纷，被中建三局三公司申请了财产保全措施，导致世茂深港国际中心项目二期部分公寓再遭查封。同年10月，项目被曝遭债权人中信信托申请执行债权，通过法院将世茂深港国际中心全部资产予以查封。

今年5月初，曾有消息称世茂深港国际中心项目二期的12栋公寓被新资方接手，并已恢复建设。彼时钛媒体APP曾前往现场了解，但当天并未有机器运作的声音，也不见工人出现，项目空地上已长满了野草，甚是荒凉。

网传公寓12栋已复工，钛媒体APP拍摄

项目内部荒草丛生，钛媒体APP拍摄

在深圳地产圈，一直流传着这样一句话——“没有哪一家外来房企能在深圳好过”，事实似乎确实如此。

钛媒体APP不完全统计，包括中国金茂、越秀地产、碧桂园、龙湖集团、恒大中国、绿地控股、ST泰禾、ST阳光城等等开发商，都曾先后通过招拍挂、收并购、股权合作、协议出让等形式进入深圳楼市。

但至今仅越秀地产先后在深圳拿下三宗居住用地，并已开发入市，其他房企的步伐则慢了很多，或是只有一个项目入市，或是处于开发前期，又或是陷入停工状态。

违约只有零次和无数次

虽然早已面临债务压顶，但世茂在很长一段时间里都没有被指正式违约，只是不断遭遇机构的评级降级。

2022年1月，惠誉将世茂发行人违约评级由「BB」降至「B-」，高级无抵押评级及已发行高级无抵押票据评级同样由「BB」降至「B-」，回收率评级则为「RR4」，所有评级继续处于负面观察。

随即在2月，穆迪将世茂的公司家族评级（CFR）从“B2”下调至“Caa1”，公司进入违约范围，涉及债项可能部分或全部违约，并将其展望从列入观察名单改为负面。到了4月，惠誉完全撤销了对世茂的评级，在此动作之前，惠誉对世茂给出的评级已降为「CCC」，意为“信用风险很高”。

值得一提的是，世茂此番遭遇与花样年控股正式暴雷前的境遇几乎一致。2021年9月，花样年控股接连遭遇标普两次下调评级，公司的长期发行人信用评级和债务发行评级从“B”被下调至“CCC”，并被列入负面信用观察名单。几天之后，花样年控股自曝因无法如期偿付2.06亿美元债，构成实质性违约。

果不其然，2022年7月，世茂发布公告称，公司于7月3日到期的10亿美元公募债券未能进行本息偿还，到期应付本息10.2375亿美元。对此，世茂向相关方致歉，并表示将在合理时间内，与债权人达成最佳解决方案。

出现一次违约之后，便可能会出现更多的违约，这一表现在世茂身上得到验证。

今年5月30日，世茂旗下A股上市主体ST世茂（600823.HK）发布公告指出，公司关于“20沪世茂MTN001”、“21沪世茂MTN001”以及“21沪世茂MTN002”未按期足额支付利息的公告，自曝债务违约。公告称，2022年至今，ST世茂通过拓宽销售渠道、精准定位客群等方式，多措并举促销售，但销售情况仍大幅度下滑。

同时，自2021年下半年以来，ST世茂面临融资渠道收窄、受限，未能及时补充资金流入，出现阶段性现金流压力，导致未能按期兑付本期中期票据应付本息。据统计，目前ST世茂存续债券11只，存续规模约99.01亿元，其中一年内到期规模约32.94亿元。

债务方面，截至2022年末，ST世茂的公司货币资金余额约39.71亿元，其中受限资金约7.58亿元；有息负债约327.89亿元，其中短期借款约10.02亿元，一年内到期非流动负债约182.17亿元；累计未能如期偿还债务本金约46.53亿元。

由此可见，公司现有货币资金无法覆盖短期债务，接下来或许将有更多的违约出现。

奋力自救

陷入危机后，世茂也在努力寻求自救。

首先，是卖资产回血。自2021年下半年起，世茂便开启了“卖卖卖”的自救模式，多个项目明码标价装订成资料进行推广，合计报价超过770亿元。

出售资产包括香港维港汇项目股权、广州亚运城所持股权、上海黄浦路229号地块、上海世茂佘山洲际酒店、北京分钟寺地块、伦敦金融城写字楼项目等等，回笼资金已超百亿元。

上海世茂佘山洲际酒店

其次，是债务重组方面。今年1月，ST世茂相关展期计划获得债权人投票通过，拟对旗下5只公司债进行统一展期，存续金额超44亿元。

5月11日，世茂股份披露了2021年度第二期中期票据（即“21沪世茂MTN002”）2023年度第二次持有人会议的决议公告。议案显示，该中期票据本金兑付时间调整为2023年6月至2024年3月，其间的每月30日分别支付1%的本金；最后于2024年5月6日，支付90%的本金。兑付日调整期间的新增利息，随每期本金偿付金额同时支付就该期本金金额计算的截至该本金偿付日所对应的利息，利随本清。

该期债券2022年5月6日至2023年5月5日计息期间的利息兑付安排调整为2023年5月至2023年10月期间平分6次付清，兑付日为每月的30日，票面利率在兑付日调整期间维持5.5%不变。

其三，是计划与AMC合作，不过进展并不顺利。去年4月，金融监管部门将世茂与中国恒大、融创中国、佳兆业集团等12家房企列为首批被重点纾困的房企，并允许AMC直接收购上述房企的非不良贷款。

世茂也曾多次公开表示或与AMC进行合作，但截至目前，仅有2022年10月中国信达与五矿信托联手以17.5亿元收购世茂南京项目公司这一案例，其他项目暂无进展。

最后，回到公司的主营业务——房地产销售方面。作为出险房企，其承受的压力不可谓不小。

2022年，世茂累计合约销售额约865.2亿元，较2021年的2691.1亿元下滑79.7%；累计销售面积约537.39万平方米，较2021年的1528.63万平方米减少64.84%，销售额和销售面积双双大幅下滑，经营状况明显恶化。

7月3日，世茂发布公告称，今年1-5月，公司累计合约销售总额约238.6亿元，同比减少30.36%；累计合约销售总面积为158.13万平方米，平均销售价格为15086元/平方米。世茂表示，将继续专注于完成及交付物业项目以及改善销售业绩，以确保公司业务稳定且可持续营运。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）

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